賃貸、持ち家論争をリスクの面から考えると
米国株投資家のみなさんこんにちは、チンギスハンです。
2018年3月25日（日）記 暖かい
中国の副首相が「あらゆる可能性を排除しない」と、報復姿勢を出していましたね。
「米国債の買い増しの減少」の可能性も否定しませんでした。
チキンゲームはほんと勘弁してほしいです。
今週も余波は続きそうです。
ちょっと動けないので今日は別の話題です。
「賃貸」「持ち家」どちらが有利かの論争があります。
これを「投資とリスク」の面から見てみたいと思います。
自分は「賃貸派」です。（すでに建ててしまったけど、今度生まれてきたらです）
賃貸の有利な点は
１ 最初に大きな資金が要らない。
２ 気に入らなければいつでも引っ越せる。
気に入らないには、隣人との相性も入ります。
一方、「持ち家」が有利と主張される方も当然多いでしょう。その中で、「投資」として見ていらっしゃる場合で考えたいと思います。
１ 大家さんが儲かっているというコトは、自分が大家さんになればいい。
賃貸人と大家さんが同一人物ということです。
２ お金が低利で借りやすい。
大家さんとして見た場合のリスクは？
事業として不動産の貸し付けをしている場合はいろいろなリスクがあります。
１ 空き家リスク
２ 変なテナントが入ってくるリスク。
３ 経年劣化。修繕費がかかります。
私は大家業をしていないので想像で書いていますが、それこそ他にもたくさんあるでしょう。
また日本独自の事情として、
日本人は欧米と比べて「新築を好み古い物件を回避する」という潔癖症の国民性です。
物件が古くなるとテナントが入りにくくなるので、手入れが欠かせません。
米国のように、築５０年、１００年が立派に現役稼働するわけではありません。
自分が貸借人の場合はその多くが軽減されはしますが。
不動産貸付業というのは、スキルと経験を要求すること。
不動産はロケーションがすべてとも、二つとして同じものがないとも言われます。
素人には扱いにくい、つまりミスしやすい、ジャンルと思います。
一軒だけの、自分が住むためとはいえ、物件選びで満足する確率はとても低いです。私の感覚では１０％以下。私も大多数に入ります。
また、リフォームを経験したことがある方はお判りでしょうが、その相場はあってないようなものです。
ある修理を３社に見積もりを出しましたが、約160万円、240万円、３00万円（ざっとです、また内容の違いもあります）という見積もりをもらったこともあります。結局は実行しなかったのですが、これだけ数字が離れていると、素人には何が何だかわかりません。
修理やメインテナンスの費用では、たくさんの物件を持っている大家さんが有利です。「相場を知っている」し、例えば百件の物件を持っている大家さんからは、業者は毎年、毎月仕事をもらえるでしょうからその分価格は下がります。
どんな分野にでもあるのでしょうが、建築関係の「業者間価格」は相当に開きがあるようです。そして素人は末端価格です。
ならばついでに「複数物件を保有で」となると本格的な大家業となります。
適性があり、好きなら問題ないですが、ほとんどの方には荷が重いと感じます。
自分で修繕するにしても、工具一式はそろえなければなりません。
不動産は売却が済むまでは利回りが確定しない。
どちらが有利かを検証するためには、数字で比べる必要があります。
賃貸の方はすぐに算出できます。
しかし、不動産業の方は、物件を売らないと確定しません。
しかし、日本で素人が不動産を売却するハードルは高いです。
米国ではMLSなどの不動産情報システムで、その家や周辺の家の売買履歴が見れます。
だから、自分の物件も「指値をして」株式のような売却も可能です。
でも日本では、必ず業者さんのお世話にならないと売買できません。
自分の物件にどのくらいのアクセスがあり、引き合いがあるのかはブラックボックスです。
晴れて売却できても、不動産〇〇税というのを何種類も取られます。
物件の売却価格が現時点ではわからないのだから、どちらが有利かは判別できない、というのが結論のように思えます。
自分の得意でないジャンルにはあえて手を出さないのがリスクが少ないと思う。
不動産という、適性がいり、経験を必要とする、素人としては扱いにくいジャンルの投資には、あえて近寄らないのがリスクがなくて賢明と思います。
そしてもっと取り組みやすい投資に集中する方が成功の確率が高いと思います。
株式投資も難しいとは言われますが、不動産と比べるとその扱いやすさは歴然です。
①投資額が少なくても不利にならない。1株でも大丈夫です。
②手数料が安い。いくら売買しても２０ドルです。
③流動性が高い。いつでも売れます。
④業者に頼らなくてもできる。
不動産業者は「対人営業のプロ」です。素人に勝ち目はありません。
不動産が有利な面ももちろんありますが（お金が借りやすい）、それを使いこなすのは大変だと感じます。
以上です。今日も自己中心的で勝手な記事を書きました。でも自宅を検討の方の何かの参考になれば幸いです。
それではみなさんのよい投資を！
株式市場も今週で収束するといいのですが。
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