リタイアの準備（６）ハードルが高いけど向いている人には不動産投資は有力な選択肢。
こんにちは、チンギスハンです。2017年9月8日（金）
前回までで、リタイア後は投資の量と質が大きく差をつけるというお話でした。今回は、不動産を考えます。
不動産投資は常に魅力がある。
もうすでに高すぎるとか、人口が減る日本では難しいとかもいわれますが、それはすべての投資に当てはまることです。ベストのタイミングとか環境とかは常にあるわけではありません。今現在が適切でなくても、数年内にはチャンスもくるでしょう。
金利も低く、通貨価値も安定している（相対的に、かつここしばらくは）日本では、もともとそんなに有利な投資が転がっているわけではありません。
その点、不動産投資は、確かに金額も張るし、数々のスキルや能力や経験を必要とするのでハードルは高いですが、それをクリアした少数の人にとっては、「打ち出の小づち」であり続けます。
不動産投資のいいところ
１ 値動きがゆっくりしている。
株式よりも値動きが小さいです。また景気の影響を受けにくいとされています。株式が景気の先行指標なのに対して、不動産は景気に遅行します。リーマンショックでも、2012年ごろが底だった。下は米国の住宅価格ケースシラー指数。海外投資データバンクより。理由は家賃の動きは遅れるからと言われています。
２ ステータスが高い
戦後、土地は値上がり続けて、大都市では、垂涎の的となりました。そのせいもあり、不動産を所有しているというのは憧れです。株と違っておおっぴらに話すこともできます。結婚などでもプラスの材料とされます。リタイア後の生活手段としても、上位のランクです。
３ 子供に引き継げる
税制面でも有利です。不動産そのものも引き継げますが、ノウハウも伝えられます。
４ 融資が受けやすい
他の投資と異なり、大部分または全額を、融資でまかなえます。銀行には不動産に対してのノウハウや伝統があり、比較的容易に資金を融資してもらえます。投資金額の一部分の自己資金でOKなところは大きな利点です。
５ インフレに強い
日本も数年後、数十年後にはインフレ懸念があります。不動産はインフレに最上級に強い資産です。家賃収入は引き上げられるし、反対に借り入れ金は実質的に目減りします。
不動産投資の難しいところ
１ 高いノウハウが必要なこと
不動産は世界に２つと同じ物件がありません。少し離れただけで、条件が異なります。「見極め」は他の投資に比べて難しいです。
買う点だけでなく、運営にも多くのノウハウが必要です。テナントを入れる工夫、修理のタイミングや業者選定、出口戦略としての売却。
不動産投資はノウハウの塊と言えます。
２ 流動性が大きくないこと
株式と違って、ネットで簡単に売買というわけにはいきません。特に不人気物件は、いくら値段を下げても売れないそうです。
３ 手数料や税金が高い
様々な税金をとられます。収入に対しても高い税金がかかります。早くから法人化するのがいいそうです。
素人にできるか？
他の投資のように、片手間で簡単にというわけにはいかないようです。しかし、近年、先駆者たちが、賃貸経営を実行して、本とかブログで発信しています。
不動産業者の営業の一環として、セミナーや講演会もあるようですが、こちらは十分に警戒すべきです。「自分は家賃で月に500万達成」とかいっても、実態はわからないからです。セミナーに数回出席したくらいで、ノウハウが身につくことは決してありません。またそんなに有利な物件が転がっているはずはありません。そんなに有利なら当の業者が買うでしょう。
素人不動産の方のブログを見るととても参考になります。
リフォームや掃除は出来るだけ自分たちでしている人が多いです。土日は、掃除をしたりリフォームをしたり、物件を見て回ったりと忙しいです。行楽地や温泉に行くよりもずっと楽しいのでしょう。リタイアしても「自分探し」や「時間つぶし」に困る心配はなさそうです。
ペンキ塗りなどは慣れればできますが、資格が必要な「電気工事士」などは持っておくと役立つと感じます。
ノウハウと経験の積み方
ブログを見ていると、有利なのはやはり不動産業界にいる人たちです。情報の量と質が違います。すでに十分な不動産を所有しながらも、不動産会社に勤めている人もいました。曰く、「情報が得られる」。
米国の不動産を研究しましたが、米国では、物件の売買履歴、その近辺の売買価格などの情報を誰でもネットで閲覧できます。素人が参入しやすいといえます。
法定耐用年数が木造で２２年と短く、年ごとの下落が激しい日本では、物件の見極めはより高度になります。（米国では中古の方が好まれ新築よりも高いことも多い。築５０とかでも十分に価値がある）
逆に一旦、ノウハウを獲得し、経験を積んだ方には、参入障壁になりますから、有利な物件に出会いやすくなります。不動産経営をされている素人の方が、どんどん所有物件を増やされるのもそんなところに理由があると感じます。
不動産業界とは縁のない業界から入った方も多くいます。熱意なのでしょう。
イメージとしては、株式などの投資より、「起業」に近いと感じます。
勉強するのはタダですから、興味のある方は、少しづつリテラシーを蓄積されるといいと思います。地域ごとにかなりの特性があるようですから、特定の地域に詳しくなれば競争力が増すようです。（〇〇市しか手掛けないという方も多いです）「えっ、こんなに地方で」というようなマイナーな地方限定の人もいて驚きました。
（今後の見通し）
日本の人口減をリスクにあげる人が多いですが、「人口の都市への集中化」は世界的な傾向です。都市に限れば需要は有り続けると感じます。
郊外の空きアパートも問題になっています。日本の空き家８００万戸のうち約半数が貸しアパートだそうです。これらは今後賃料がダンピングされ、とても元金が回収できないでしょう。業者の家賃保証という甘言に乗って安易に投資した結果と言えます。
すべての投資はリテラシーがすべてです。その中でも、不動産は特に当てはまります。ノウハウや経験を積む努力なしに、「投資はありえない」ということを教えてくれる典型的な例（当事者の方には気の毒ですが）といえます。
現時点では「高すぎる」「タイミングではない」という意見が多いようです。しかし、タイミングがきてから勉強を始めても遅いです。不動産は誰でもに向く投資ではありませんが、「向く人には向きます」。熱心で辛抱強い人にはチャンスがあります。
他の投資と比べて、投資額が大きくハードルが高いですが、勉強しておけば10年以内に投資のチャンスがくるように思います。
以上です。みなさまのよい投資を！
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